Prace budowlane i remontowe - opinia środowiskowa. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona w tym zakresie Odpowiedzialność za wady budynku. Bardzo często wspólnoty mieszkaniowe próbują dochodzić od deweloperów praw z tytułu rękojmi lub też odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy za wady części wspólnych budynku. Należy jednak pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa ma jedynie prawo zarządu nieruchomością wspólną. SKO wskazało, że części wspólne nieruchomości stanowią korytarze pięter mieszkalnych oraz 3 hale garażowe i spełniają przesłanki, o których mowa w art. 3 ust. 2 UWL, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Łatwo też o bankructwo, gdy wykonawca angażuje duże środki i siły w konkretną budowę, a potem nie otrzyma wynagrodzenia. Aby wzmocnić pozycję wykonawców, mają oni prawo żądania od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do Moderator w spoczynku. Posty: 10.471. RE: Czy żona mogła bezkarnie zdewastować mienie wspólne. Moim zdaniem można to zakwalifikować do włamania, ale to należy ustalić z policją. Choć była żona jest współwłaścicielem domu, to rzeczywistym posiadaczem jest tylko Pan. Do czasu zniesienia współwłasności można wystąpić do Vay Tiền Trả Góp Theo Tháng Chỉ Cần Cmnd Hỗ Trợ Nợ Xấu. Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.). Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? Zbycie części nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie mieszkaniowej Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej przewiduje art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z niej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków oraz urządzeń położonych na tej działce. Zatem właściciele lokali mogą wydzielić z nieruchomości wspólnej tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości i ją zbyć. Najczęściej w praktyce takie wyodrębnienie będzie podyktowane przede wszystkim chęcią pozyskania środków ze sprzedaży gruntu na przykład na remont budynku lub budowę niezbędnej infrastruktury, np. rozbudowę parkingu. Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej będzie obejmowała trzy etapy. Pierwszy z nich to podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności, aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną, trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenia działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, ale jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Brak jednomyślności nie przekreśla jednak sprawy. Takiej zgody, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość, ale brak jednomyślności, ta właśnie większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie Etap drugi to zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Etap trzeci to sprzedaż wydzielonej działki. Na podstawie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd na podstawie omawianej wcześniej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie, zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela. Zbycie części nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Należy zatem pamiętać, że podstawą do określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych przeznaczonych do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Nie ma również zarządu. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upowa... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź Żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania W ramach własności w częściach ułamkowych (tj. współwłasności), w której każdy spośród współwłaścicieli ma swój, precyzyjnie określony orzeczeniem sądu lub umową udział, np. ½ w danym prawie), dopuszczalne jest żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania (nazewnictwo jest w tym zakresie zróżnicowane – podział quoad usum, podział do używania, podział do użytkowania itp.). Jest to możliwe, o ile nie stoi w sprzeczności z charakterem lub rodzajem nieruchomości albo uzasadnionymi interesami pozostałych współwłaścicieli. Spotkać się zatem można z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie już dopuszczalnym), z podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), czy z podziałem wspólnej działki siedliskowej. Podział do używania uzgodniony w umowie pomiędzy współwłaścicielami Podział do używania, do którego może dojść w wyniku umowy pomiędzy współwłaścicielami lub – wobec braku porozumienia – w drodze orzeczenia sądu, nie wywołuje skutków prawnorzeczowych (nie przenosi tytułu własności na współwłaścicieli), nie oznacza zniesienia współwłasności, ale jest wyrazem podziału podstawowego prawa współwłaściciela do nieruchomości, jakim jest prawo do korzystania z niej i jej posiadania. Zatem, jak zostało już powiedziane, współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich. Swoboda w zakresie uregulowania tej kwestii, przysługująca współwłaścicielom, jest bardzo szeroka. Umowa nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Brak zgody między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej W braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest art. 206 Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. (I CZ 66/2000): „jakkolwiek zasadą jest, że współwłaścicielom przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy (art. 206 niemniej jednak, w określonych sytuacjach, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli, w ramach zarządu rzeczą wspólną, decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej”. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 Jeżeli nie jest możliwy podział do użytkowania w sposób zapewniający wszystkim współwłaścicielom prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości (tj. w szczególności: jedynej piwnicy, strychu czy klatki schodowej), wniosek powinien zostać przez sąd oddalony. Pozbawienie choćby jednego ze współwłaścicieli możności korzystania ze wspólnego prawa (rzeczy) jest bowiem sprzeczne z istotą prawa własności. Jeżeli charakter nieruchomości nie pozwala na wspólne korzystanie z niej przez wszystkich, finałem powinno być zniesienie współwłasności, co odbywa się jednak w innym trybie i w oparciu o inne przepisy prawa. Podział nieruchomości do używania Orzeczenie sądu, dotyczące wydzielenia części nieruchomości do użytkowania, powinno być sformułowane w sposób nadający się do wykonania (w tym ewentualnej egzekucji). A zatem zawierać nie tylko określenie sposobu korzystania z nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli, ale obejmować także zobowiązanie współwłaściciela władającego rzeczą do wydania jej w odpowiednim zakresie uprawnionemu współwłaścicielowi. Zbędne jest natomiast – co znacznie ułatwia całą procedurę w porównaniu do zniesienia współwłasności – sporządzanie dokumentów geodezyjnych. Nie chodzi tu bowiem o podział nieruchomości w znaczeniu prawnym, istotne jest tylko, dla uniknięcia dalszych sporów pomiędzy współwłaścicielami, aby wydzielana część została określona w sposób pozwalający na ustalenie jej w terenie i ewentualne oznaczenie w księdze wieczystej sposobu korzystania z nieruchomości. W sprawach o podział nieruchomości nie dopuszcza się skargi kasacyjnej. Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611-616 Orzeczenie sądu wydane w tym zakresie nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami. Reasumując, podział nieruchomości do wyłącznego używania może w niektórych przypadkach stanowić prostą i rozsądną alternatywę dla całkowitego zniesienia współwłasności, która to procedura wiąże się z wysokimi kosztami, koniecznością powołania geodety i załatwianiem wielu dalszych formalności. W każdym jednak przypadku należy rozważyć, czy stan pewnej tymczasowości oraz nieostateczności związany z podziałem nieruchomości do używania jest możliwą do zaakceptowania ceną wspomnianych korzyści. Stan prawny obowiązujący na dzień Indywidualne Porady Prawne Masz problem prawny i szukasz pomocy?Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu. (zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z r. sygn. akt I ACa 31/12 To wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 mających zgodnie z art. 12 ust. 1 prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide wyrok Sądu Najwyższego z III CSK 325/09, publ. Lex nr 602266, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z VI ACa 76/10, publ. Lex nr 785514). Powyższe rozważania prowadzą zatem do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej przy ul. (…), obejmującej pomieszczenia wykorzystywane przez właścicieli lokali na piwnice, może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Wypada zauważyć, że zmiana zaskarżoną uchwałą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej ogranicza się jedynie do pomieszczeń, z których korzysta powódka. Uchwała nie obejmuje zaś żadnych innych pomieszczeń z części nieruchomości wspólnej wykorzystywanych przez pozostałych właścicieli na piwnice. Konsekwencją podjęcia uchwały nr 35/2009 jest zatem odebranie pomieszczeń piwnicznych wyłącznie jednej osobie tj. powódce a tym samym zmiana istniejącego dotąd stanu podziału quoad usum tylko w stosunku do powódki – i z tego też względu zaskarżona uchwała w świetle zasad współżycia społecznego, narusza uzasadniony interes powódki. Pozwana Wspólnota, jak już zostało wskazane, może w drodze uchwały dokonać zmiany sposobu korzystania z pomieszczeń objętych podziałem quoad usum. Dokonana zmiana winna jednakże pozostawać w zgodzie z zasadami współżycia społecznego, czyli regulować kwestie korzystania z pomieszczeń wspólnych, bez pokrzywdzenia części członków pozwanej Wspólnoty. Jak słusznie zauważa sąd pierwszej instancji, uchwała nr 35/2009 o zmianie przeznaczenia pralni oraz dwóch pomieszczeń zajmowanych przez powódkę nie została poprzedzona jakąkolwiek analizą możliwości dostosowania tych pomieszczeń do użytkowania na cele określone w zaskarżonej uchwale tj. na zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej i prace jej zarządu oraz na wózkownię. Tymczasem pomieszczenia pralni łącznie z sąsiadującym mają niewielką powierzchnię, mogą okazać się zbyt małe na zebrania Wspólnoty. Jednocześnie pozostają wolne inne pomieszczenia, w tym znacznie większe o pow. około 80 m2 (była kotłownia), pomieszczenie wentylatorni, drugiej pralni. Pozwana nie przeprowadziła inwentaryzacji wszystkich piwnic. Nie zbadała również, jakie byłyby koszty adaptacji pomieszczeń, czy to przedsięwzięcie jest dla Wspólnoty opłacalne, w szczególności porównując je z dotychczas ponoszonymi wydatkami w wysokości około 100 zł na wynajęcie raz w roku sali w szkole na zebranie Wspólnoty. Nadto pozwana nie poczyniła ustaleń, czy aktualnie są osoby zainteresowane używaniem pomieszczenia wózkarni, i czy pomieszczenie przy schodach do piwnicy na klatce III nadaje się do tego celu. Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Stan faktyczny: Chodzi o wyrażenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na zamontowanie dodatkowego urządzenia agregatu na częściach wspólnych na potrzeby lokalu użytkowego. Zapytanie takie już wysłałam do Zarządcy nieruchomości zaś już otrzymałam informację, że parę osób nie wyrazi takiej zgody ( nie bo nie) i temat będzie omawiany na najbliższym zebraniu wspólnoty. Akty prawne: 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) 1994 nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („Ustawa”) Na wstępie wskazuję na przepis Kodeksu cywilnego: art. 144 Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może poobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. A więc, właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym części przynależnych. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tak więc wszelkie zakłócenia (immisje), które mają negatywny wpływ „ponad przeciętną miarę” na korzystanie ze swych nieruchomości przez sąsiadów powinny być wyeliminowane. Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną należy wskazać na przepisy zarówno Ustawy i Kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 Ustawy). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (art. 12 ust. 1 Ustawy). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeks cywilny). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Sąd Apelacyjny we Wrocławiu: „Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna.” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08). Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Proszę zauważyć, że ingerencja sądu dotycząca zwykłego zarządu może mieć miejsce w sytuacjach konfliktowych, jeżeli zachodzi jedna z następujących przyczyn: współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość. Zapewnienie ochrony mniejszości w formie żądania rozstrzygnięcia sądowego przyznaje sąd współwłaścicielowi (współwłaścicielom), który był przeciwny dokonaniu czynności. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności. Zarządcą ustanowionym przez sąd na podstawie art. 203 może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków (por. wyrok SN z 26 kwietnia 1966 r., I CR 312/63, LexisNexis nr 314779, OSNCP 1966, nr 12, poz. 221). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”. Tak więc w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. Jak już wspomniałem, jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego (art. 203 i art. 611 Reasumując – brak zgody wszystkich właścicieli lokali na określoną czynność przekraczającą zwykły zarząd upoważnia większość, obliczoną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na jej dokonanie. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, LexPolonica nr 296417, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213), sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie wydane na podstawie art. 199 – w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też uzasadnienie uchwały SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, LexPolonica nr 302034, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29 oraz uchwały składu siedmiu sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać się Więcej Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. akt II C 524/17. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku, sygn. akt I ACa 507/12). Możliwość zaskarżenia uchwały, gdy narusza ona interesy współwłaścicieli nieruchomości, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów itp.(…) Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że w części mieszkań budynku dokonano prac remontowych w zakresie instalacji kanalizacyjnej, zwłaszcza w niedawno wyremontowanym lokalu mieszkalnym nr (...) położonym na kondygnacji poniżej strychu, natomiast tworzenie przestrzeni mieszkalnej w zakresie 3-4 mieszkań na strychu (...) wymagałoby kolejnej przebudowy pionów kanalizacyjnych, co niewątpliwie wiązałoby się z ingerencją w lokale położone na niższych kondygnacjach, albowiem na poziomie poddasza znajduje się jeden pion wody zimnej, z którego będą zasilane dwa mieszkania. Dla pozostałych mieszkań należy zmodernizować pion znajdujący się na trzecim piętrze. Istnieje zatem konieczność przedłużenia pionu wodociągowego z trzeciego na czwarte piętro. Skoro zatem sami lokatorzy mieszkań położonych na niższych kondygnacjach budynku nie zgłaszają awarii oraz we własnym zakresie wykonali remonty niezbędnych elementów instalacji oraz lokali mieszkalnych, to w ocenie Sądu nie może budzić wątpliwości brak zgody lokatorów na przebudowę pionów kanalizacyjnych, z którą wiązałaby się ingerencja w ich lokale niwecząca ich dotychczasowe nakłady oraz ryzyko wystąpienia awarii. Obawy właścicieli lokali nie dotyczyły jedynie przebudowy pionów kanalizacyjnych, ale także ingerencji w budynek jako taki, bowiem zamierzenia powódki dotykały tak istotnej kwestii jak strop. Przebudowanie lokalu niemieszkalnego (...) w taki sposób, aby powstały 3-4 lokale mieszkalne musi wiązać się z ingerencją w strop, a jak już wskazano powyżej przebudowa lokalu (...) doprowadziłaby do osiągnięcia wartości ok. 94 % stanu granicznego nośności i stanu granicznego używalności, co jest niedopuszczalne. Zdaniem Sądu należy mieć na uwadze, że lokal niemieszkalny (...) znajduje się w zabytkowej kamienicy i każda ingerencja w strukturę budynku może okazać się dla nieruchomości, jak i jej mieszkańców katastrofalna w skutkach. Nie można zatem bagatelizować ryzyka osiągnięcia krytycznych wartości dla stanu nośności i używalności budynku. Zdaniem Sądu cofnięcie zgody powódce na przebudowę poddasza w sposób wskazany przez powódkę, w zaistniałym stanie faktycznym, nie budzi żadnych wątpliwości, co więcej jest wyrazem dbałości o prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną i przejawem realizacji wspólnego interesu właścicieli, wyrażającym się w utrzymaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Nawet gdyby czynić zarzut, że przecież właściciele pozostałych lokali od samego początku wiedzieli o dostępnej dokumentacji i pierwotnie podjęli uchwałę o wyrażeniu zgody na przebudowę poddasza przez powódkę, to nie może on się ostać, albowiem w § 4 uchwały z 9 lutego 2017 r. wprost wskazano, że wyrażona zgoda jest uwarunkowana nienaruszalnością konstrukcji budynku, a i sama powódka jeszcze przed nabyciem nieruchomości wiedziała, że wystąpią problemy z pionami kanalizacyjnymi i stropem. Natomiast powódka niewątpliwie poczyniła starania o realizację planowanej przebudowy poprzez zlecenie wykonania licznych projektów architektonicznych, instalacyjnych, pozyskanie wytycznych od właściwych organów, a także przystała na zmiany w projekcie poprzez redukcję ilości mieszkań oraz spełniła inne warunki, jednakże w przypadku wystąpienia ryzyka ingerencji w konstrukcję budynku, powyższe nie może uzasadniać uchylenia spornej uchwały, albowiem w niniejszym przypadku, udzielenie ochrony prawnej powódce musiałoby wiązać się z istnieniem co najmniej znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu powódki a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą, przy czym dysproporcja wystąpić winna po stronie powódki. Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uznał, że podjęcie zaskarżonej uchwały obiektywnie nie godzi w uzasadniony interes powódki. Prawo właścicieli lokali do zaskarżania uchwał nie oznacza jednak, że mają oni możliwość wymuszania na drodze sądowej, by wspólnota podjęła uchwałę określonej treści. Do kwestii tej odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, w którym stwierdził: „Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści". Wobec braku spełnienia przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali, powództwo podlegało oddaleniu w całości. ... -11-29_001

ingerencja w części wspólne nieruchomości